1기 신도시 재건축 선도지구 선정 박차
GB해제지역 발표 임박…부동산 PF정상화 속도
단ㆍ중기 주택공급 통한 집값 불안정 해소 방점
금리인하 맞물려 공급시장 ‘훈풍’기대감 커져
주택 공급시장의 대변곡점이 도래하고 있다. 앞으로 한달 이내에 부실 프로젝트 파이넨싱(PF)사업장의 재구조화 및 정리가 일정부분 마무리되는 데다 정부의 중장기 주택공급확대 정책의 화두인 개발제한구역(GB) 해제, 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 결과가 속속 발표될 예정이기 때문이다.
금리 인하와 맞물려 이들 테마가 본궤도에 올라서면 주택공급시장도 더욱 활기를 띨 것으로 분석되고 있다.
특히 금융감독원은 정상 및 재구조화 사업장에 대해서는 신디케이트론, 펀드 등의 자금을 원활히 지원, 주택공급시장에 나설 수 있도록 적극적으로 유도한다는 방침이다.
1기 신도시 재건축 선도지구 선정도 막바지로 치닫고 있다.
정부는 중장기 주택시장안정을 위해 1기 신도시의 재건축 선도지구 지정과 함께 관련 법령 개정을 포함한 다양한 유인책을 마련 중이다.
GB 해제 역시 최대 화두 중 하나다. 수도권 주요 요지에 충분한 주택을 공급하겠다는 정부의 강력한 정책의지가 담겼다.
금리인하에 따른 시장변화도 관심이다. 금리인하가 분양시장에 활기를 불어넣으면서 주택공급시장은 물론 매매시장 역시 활성화될 것이라는 관측이 우세하다.
주택가격 상승 기대감이 높아지면서 주택가격의 불안정성이 확대될 수도 있다는 점은 금감원이 가장 경제하는 부분이다.
부동산 PF 정상화 ‘성큼’
경·공매 순차적 마무리… 주택분양 속속 나설 듯
지방ㆍ비아파트 사업장은 여전히 ‘냉랭’
“양호 사업장 등 본 PF 지연 해소돼야”
이복현 금융감독원장은 최근 “PF 부실채권 정리의 골든타임은 10∼11월”이라고 밝혔다. 부실사업장 정리를 최대한 앞당기겠다는 것이다.
이에 앞서 금감원은 지난 5월 부동산 PF 연착륙을 위해 사업성 평가 분류를 3단계에서 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 세분화하하고, 사업성이 가장 낮은 부실 우려 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진해왔다.
3개월 이상 연체된 부동산 PF 사업장을 6개월 내로 강제 처분하는 식이다. 이에 따라 내달까지 부실사업장의 강제처분이 속속 이어질 전망이다.
지난 9월 말 현재 경ㆍ공매 대상 PF 사업장 12조원 중 1조5000억원의 정리가 완료됐다. 6조7000억원은 경공매 절차가 진행 중이며, 내년 3월까지 처분될 것으로 예상된다. 나머지 3조8000억원 중 일부 사업장도 내년 상반기까지 추가 처분될 전망이다.
특히 금융당국은 부동산 PF 부실 구조조정에 고삐를 죄고 있다. 실제 금융감독원은 전 금융권의 부동산 PF 경·공매 실적 점검 주기를 월 단위에서 주 단위로 강화했다. PF 재구조화에 속도를 내겠다는 복안이다.
경ㆍ공매를 통해 땅값 조정에 성공하면 주택용 사업지의 경우 분양시기를 최대한 앞당길 수 있을 것으로 분석된다.
업계 관계자는 “수도권의 집값 불안정성이 이어지는 가운데 주거용의 수도권 부동산 PF 사업장이 정리되는 대로 주택공급으로 이어질 수 있을 것”이라고 내다봤다.
그럼에도, PF 정상화를 둘러싼 리스크는 여전하다는 지적이다.
시행사 관계자는 “지방 사업장이나 비아파트 사업장의 위기국면은 쉽게 사그라지지 않고 있다”며 “특히 오피스텔, 고급 주거시설, 지식산업센터 등 비아파트 사업장은 PF가 전혀 이뤄지지 않고 있다”고 지적했다.
업계 관계자는 “PF 사업장 정상화와 관련, 가장 아쉬운 부분은 양호, 보통 등 정상 사업장에 대해서도 본 PF에 대해 금융기관, 대주단에서 미온적인 것”이라며 “적기의 자금 수혈을 통해 사업장 정상화에 적극적으로 나서야 할 때”라고 강조했다.
1기 신도시 선도지구 지정에 관심 고조
정부, 2027년 착공 위해 절차 간소화 등 ‘총력’
동의율 높은 단지 우선순위 될 듯
“갈등 해소를 위한 총괄관리기구 필요”
탈락단지 지구지정ㆍ이주단지 등도 서둘러야
수도권 1기 신도시 재건축 선도지구가 내달 선정된다. 2만 6000가구에 이르며, 산술적으로 최대 3만 9000가구까지 가능하다.
정부가 1기 신도시 선도지구 선정에 나서는 것은 최대한 이른 시일 내에 주택 공급 확대해 불안정한 집값을 정상화하겠다는 의지를 담고 있다.
이에 앞서 정부가 지난달 말 선도지구 선정을 위한 공모 제안서를 접수한 결과, 경기 분당(성남) 일산(고양) 평촌(안양) 산본(군포) 중동(부천) 등 5개 신도시에서 전체 가구 수(약 30만 가구)의 절반이 넘는 15만 3000가구가 신청했다.
국토교통부는 선도지구 선정의 관건인 공공 기여 계획 등에 대한 가이드라인을 내달 제시할 예정이다. 특히 선도지구 선정 즉시 특별정비계획을 수립할 수 있도록 특별정비계획 수립 패스트 트랙을 도입하기로 했다. 패스트 트랙 내용을 담은 특별정비계획 수립 지침도 11월 고시하기로 했다. 또한, 신탁사 등을 예비사업시행자로 지정하는 협약을 통해 특별정비계획의 조기 수립을 지원한다는 계획이다.
사업이 원활하게 추진된다면 인허가를 거쳐 2027년 착공에 들어갈 수 있을 것이라는 게 국토부의 계획이다.
그럼에도, 복병도 만만찮다. 통합 재건축 추진과정에서 추후 이주대책, 공사비 상승에 따른 분담금, 기반시설 확충 등 세부적인 상황에서 갈등요소가 많기 때문이다.
건설사 관계자는 “선도지구 선정이 당장 주택 수급보다는 중장기 공급시장을 내다본 포석”이라며 “이 사업을 추진하는 과정에서 이주지 확보나 이주지역 주택가격 불안정성 확대 등 풀어야 할 과제도 많다”고 분석했다.
윤주선 한양대학교 부동산융합대학원 교수는 “선도지구 선정은 동의율이 높은 단지가 우선순위가 될 것”이라며 “단지 차별화나 미래세대를 반영한 기간시설, 건축설계의 퀄리티도 중요하다”고 밝혔다.
그는 이어 “지정 이후 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 사업이 진행될 것”이라며 “통합된 단지별 위치와 층수 등에 따라 감정평가 금액이 달라지면서 갈등의 소지가 크기 때문에 이를 조율할 수 있는 총괄관리기구가 필요하다”고 덧붙였다.
업계 관계자는 “이번에 선도지구 선정에 탈락한 단지도 지구지정에 대한 논의가 이어져야 할 것”이라며 “사업 착수 단계에서는 이주단지와 관련해 필요할 경우 정부와 지자체가 그린벨트 해제를 포함한 다양한 검토가 선행돼야 한다”고 밝혔다.
GB해제…최대 이슈 등장
중장기 주택수급 안정 기틀 마련
주민반발ㆍ보상재원 등 ‘산 넘어 산’
내달 부동산 시장의 최대 관심사의 하나는 그린벨트(GB )해제다.
정부는 지난 8월 GB 해제를 포함한 주택공급 확대방안을 제시했다. 공급부족에 따른 집값 불안정성을 선제적으로 제어하겠다는 취지다.
서울과 서울 인근 우수입지에 있는 신규택지 후보지역을 올 5만 가구, 내년 3만 가구 등 총 8만 가구 규모로 지정해 발표할 예정이다. 서울 강남 인근지역 등 선호도가 높은 지역에 주택을 충분히 공급하겠다는 복안이다.
또한 정부는 투기를 방지하기 위해 11월 신규택지를 발표하기 전까지 서울 GB 전역과 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 지정하고, 지자체가 합동 정밀기획조사를 시행해 투기 수요를 차단하고 있다.
GB 해제지역을 포함한 신규 택지 후보지에 대해서는 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 토지 보상 등이 이어진다.
실제 입주까지 통상 8∼10년이 소요되는 점을 고려하면, GB 해제는 당장 집값 불안정 해소카드라고 보기는 어렵다.
다만, 중장기 수급 안정을 통해 안정적 주택공급이 지속적으로 이어진다는 시그널로는 효과가 클 것으로 전망된다.
실제 지난 2012년 이명박 정부 시절 보금자리주택을 짓기 위해 강남구 세곡동, 서초구 내곡동 일대 GB 해제를 단행한 이후 상당기간 집값 안정에 기여한 사례가 있다.
업계 관계자는 “그린벨트 해제는 좋은 입지의 주택이 다량으로 나올 것이라는 기대감으로 작용하면서 현재의 집값 불안정성 완화에도 기여할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
다만, GB 해제 이후 실제 공급까지 지난한 과정은 불가피할 전망이다. 주민 반발이나 환경단체 반발, 토지보상 재원 마련 등 해결해야 할 과제가 많기 때문이다.
일부 지역은 토지거래 증가에 따른 투기 우려도 나타나고 있다. 실제 최근 들어 송파구, 강남구, 강서구, 양서구 등의 토지거래가 많이 늘어난 것으로 나타났다.
현재 서울시는 자치구와 현장조사반을 구성해 토지이용실태 현장 조사를 시행 중이다.
업체 관계자는 “투기 요소를 철저히 차단해야 토지보상비를 낮출 수 있고, 아파트 공급가격도 낮출 수 있다”며 “정부정책의 효과를 높이기 위해 이 부분을 중점 관리해야 한다”고 밝혔다.
박노일 기자 royal@
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